Las Hipotecas Multidivisa

La variedad de productos que ofrece el mercado financiero es extremadamente alta. Uno de los más complicados y volátiles es la hipoteca multidivisa, un préstamo que puede ser pagado en una moneda extranjera que no sea el euro y que es ofrecido por determinadas entidades financieras a todo tipo de clientes.

Los expertos catalogan a las hipotecas multidivisa como un producto difícil de gestionar ya que sus intereses varían con mucha frecuencia, hasta tal punto que se ha tenido que crear una Ley del Mercado de Valores que obliga a los bancos a cuidar de forma profesional y extrema los intereses de los clientes que tienen contratado este préstamo.

¿Qué ofrecen estas hipotecas?

A simple vista este crédito hipotecario resulta muy atractivo para el consumidor, ya que si una persona contrata una hipoteca multidivisa puede hacer el pago de las cuotas en otra moneda distinta a la que recibe en el sueldo y si esta tiene un tipo de interés más bajo la operación termina siento muy rentable.

En la mayoría de los casos el consumidor recibe su salario en euros y paga su cuota mensual en francos suizos o yenes.

Todas las hipotecas tienen un índice de referencia que indica el tipo de interés que se tiene que aplicar. Este indicador en Europa recibe el nombre de Euribor, pero en el caso de las hipotecas de divisa se utiliza el Libor, que presenta un tipo de interés inferior al del Euribor.

Este factor ha sido utilizado por muchas entidades para comercializar con este tipo de hipotecas multidivisas han tenido un gran éxito entre sus clientes, aunque como ocurre con todos los productos financieros, también presentan una serie de inconvenientes que tienen que tener en cuenta las personas que decidan solicitarlas.

En primer lugar, contratar un producto que usa una moneda distinta a la que se utiliza en el país de origen supone un riesgo debido a que se opera en un mercado diferente con otros intereses, un factor que se puede volver en contra provocando que haya que pagar más de lo esperado.

Otro inconveniente es que los costes de las hipotecas de divisas pueden ser muy elevados.

Además, no existe la posibilidad de subrogación, una circunstancia que sería muy favorable ya que podría modificar el contrato de hipoteca habitual para adaptarlo al de divisa, es necesario constituir una hipoteca nueva a la que habría que sumar sus costes más una comisión de un 1% extra.

Además, también hay que tener en cuenta otro factor que supone un gasto extra, pues el banco cobra una comisión de un 0,25% por realizar el cambio de moneda, aunque este cargo se lleva a cabo o varía en función de la entidad con la que se opere.

Una falta de información que llegó a los tribunales

Como ocurrió con las cláusulas suelo, la gran mayoría de las entidades bancarias no fueron totalmente transparentes en las explicaciones correspondientes al contrato de las hipotecas multidivisa, obviando o sin contar en profundidad la posibilidad de que las fluctuaciones aumentaran el capital que se tiene que abonar para pagar el préstamo.

Los expertos apuntan a que las entidades no explicaron detalladamente los inconvenientes de contratar una hipoteca multidivisa.

Por eso se recomienda que antes de contratar algún producto de este tipo se consulte a un experto o se busquen segundas opiniones, además de contar con formación financiera, leer todo el documento y tomar la decisión detenidamente.

¿Cuáles fueron los efectos de la resolución del 15 de noviembre de 2017?

En esta fecha el Tribunal Supremo declaró parcialmente nula una hipoteca multidivisa por la falta de transparencia que había en el contrato.

La sala estimó que las cláusulas presentadas no superaban los controles de transparencia y eliminaron las nuevas divisas correspondientes al préstamo de tal manera que este se concedió en euros y se pagó en euros.

En ese momento se especuló con que el préstamo fuera totalmente anulado, pero el Tribunal Supremo entendió que esto sería totalmente perjudicial para el cliente ya que tendría la obligación de devolver de una vez todo el dinero adelantado.

Una nueva resolución en noviembre de 2018

Un año después el Tribunal Supremo se volvió a pronunciar sobre las hipotecas multidivisas.

Aunque en la mayoría de los puntos repetía el contenido de la normativa anterior, añadió algunos matices que hay que tener en cuenta como la indicación de que este tipo de préstamos no es un instrumento financiero derivado y en su aplicación no puede influir la Ley del Mercado de Valores, un aspecto que ya se trató en la resolución de noviembre de 2017.

El Tribunal Supremo también determinó que las hipotecas multidivisas son un producto complejo de tal manera que las entidades están obligadas a que los contratos y el proceso de comercialización sean totalmente transparentes.

Otro punto que quedó aclarado en la resolución dictaminada hace cuatro meses fue que el cliente no puede negociar individualmente con el banco, que es quien establece las condiciones de contratación.

Los perjuicios de las hipotecas multidivisas tuvieron un gran eco mediático debido a las movilizaciones que llevaron a cabo los afectados, presionando y haciendo visible el daño que les había ocasionado este tipo de préstamos hipotecarios que dejaron a personas y familias en una situación económica muy complicada.

La creación de una vía para reclamar

La sentencia emitida por el Tribunal Supremo en noviembre de 2017 fue un punto de partida para que las personas afectadas pudieran reclamar el perjuicio que les habían ocasionado las hipotecas multidivisa.

Además, el alto tribunal determinó que también se consideraban afectados aquellos consumidores que no habían sido informados de forma clara y no contaran con formación financiera cualificada.

Hoy en día si un consumidor se siente afectado por la actuación del banco considerando que no le aportó la información necesaria para saber las consecuencias que tendría asumir este préstamo, puede reclamar por vía judicial la nulidad parcial del mismo exigiendo que se le rembolsen las cantidades extra que tuvo que pagar.

El proceso judicial que se abra le dará al banco la oportunidad de demostrar si transmitió la información con la transparencia que se exige.

Aunque siempre es necesario que ambas partes aporten pruebas concluyentes, los precedentes indican que el usuario tiene posibilidades de que su reclamación salga adelante.

Otra ventaja que concedió el Tribunal Supremo al consumidor es que estas reclamaciones no tienen fecha de caducidad, lo que quiere decir que la reclamación se puede llevar a cabo independientemente del día en el que se haya establecido el préstamo, impidiendo la posibilidad de que prescriba una presunta mala praxis de la entidad.

Las reclamaciones no se han hecho esperar y los colectivos más afectados entre los que se encuentran policías, bomberos o pilotos han llevado a las entidades bancarias a los tribunales pudiendo recuperar su dinero en la mayoría de los casos.

Algunos juzgados se han visto sobrepasados por el elevado número de reclamaciones que se han llevado a cabo, sobre todo los ubicados en Cataluña que han abierto 10.000 procedimientos, en Madrid con 9.599 y en Andalucía con 9.000 afectados. Este tipo de cifras también se dieron en las reclamaciones de cláusula suelo.

Otra información que han recibido los consumidores es que la mejor forma de reclamar los perjuicios ocasionados por las hipotecas multidivisa es a través de los juzgados.

Los datos obtenidos durante el año pasado registraron que se recuperaron cifras situadas en torno a los 62.000 euros, superando ampliamente a otras reclamaciones como las de los gastos de formalización que tan solo llegaron a los 4.500 euros.

IRPH, la alternativa al Euribor

Estas siglas corresponden al Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, que es un indicador que actúa como alternativa al Euribor que es la medida de referencia en Europa, situando el tipo de interés de las hipotecas españolas entre el 10% y el 13%.

Este indiciador también aparece publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) en un texto que indica que es el “Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para la adquisición de una vivienda libre y que se conceden por las entidades de crédito en España”.

Para calcular el IRPH se hace una media de los intereses que los bancos aplican sobre las nuevas hipotecas que conceden, aunque en la gran mayoría de los casos se utiliza la Tasa Anual Equivalente que tiene la capacidad de establecer el tipo de interés del préstamo junto a todos los gastos que lleva asociados como las comisiones o las tasas de notaría.

Un índice que genera controversia

El Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios ha causado varios prejuicios a algunos usuarios, hasta el punto de que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha tenido que tomar parte para determinar la legalidad de su aplicación.

El primer motivo por el que este índice se considera perjudicial es porque para calcular los intereses ya se emplea la Tasa Anual Equivalente, una referencia que es muy completa al tener la capacidad de calcular cuál va a ser el importe total del préstamo incluyendo todos los gastos asociados al mismo.

Otro aspecto negativo es que no se limitan los valores más altos, por lo que el consumidor no puede saber cuáles son los picos que estos experimentan de tal manera que los resultados no son exactos y pueden generar confusión.

Además, el índice también ha sido muy criticado por la influencia que tienen las entidades bancarias sobre el mismo, ya que estas pueden saber los cambios que experimentará según los intereses que se le apliquen.

Su influencia en 2019

A día de hoy el Tribunal de Justicia de la Unión Europea no se ha manifestado respecto a este indicador, una situación que ha provocado que muchas personas que cuentan con una hipoteca calculada bajo esta referencia estén en una situación que les genera cierta incertidumbre.

De momento, el único dato contrastado es que a las personas que cuenten con una hipoteca para revisar este mismo mes se les aplicará un interés correspondiente al 2,22%.

La cláusula suelo, el gran precedente

La cláusula suelo fue una de las reclamaciones hipotecarias que movilizaron a cientos de afectados y que terminó con la apertura de una vía judicial para reclamar.

Esta cláusula, también denominada con el término túnel, consiste en una condición de la entidad financiera que impedía a los consumidores beneficiarse de las bajadas que experimentaba el Euribor y que podrían desembocar en una reducción de las cantidades que tenían que abonar en las cuotas.

La falta de transparencia en las explicaciones de los bancos perjudicaron gravemente a muchos consumidores hasta el punto de que se tuvo que emitir la sentencia del 9 de mayo de 2013 en la que el Tribunal Supremo solo admitía como válidas las cláusulas que eran explicadas con todos los detalles que se establecían en los contratos de apertura.

La consecuencia fue que quedaron anuladas aquellas que no cumplían o que no se adaptaban a esta condición.

El Tribunal Supremo también estableció otras medidas que obligaban a las entidades bancarias a informar a los clientes de que si el Euribor bajaba a ciertos niveles, a los préstamos se les asociaban unos intereses fijos de tal manera que su cuantía no podría ser alterada por ningún indicador.

Además, el alto tribunal también tomó la decisión de que la transparencia y el detalle de las explicaciones se mantuvieran en todos los aspectos del contrato aunque no tuvieran nada que ver, con la idea de que el usuario conozca todos los puntos del producto que ha adquirido para evitar futuros prejuicios y reclamaciones.

La mayoría de los consumidores se sintieron satisfechos con las resoluciones del Tribunal Supremo a pesar de que estas solo se centraron en los puntos correspondientes a la cláusula suelo, dejando de lado otros puntos que pueden generar cierta controversia.

Estas sentencias marcaron un punto de partida para que los consumidores fueran conscientes de sus derechos y tuvieran capacidad para reclamar una situación que perjudicaba su economía.